Primaliance : La crise économique et les mesures de rigueur françaises en direction vous inquiètent-elles?
L. Fléchet: Certes, la conjoncture est morose mais la SCPI reste un produit d’épargne long terme où la sélectivité est la pierre angulaire d’un investissement sécurisé « économiquement tout terrain, en particulier lors de crises. La dispersion du risque est également un amortisseur de crises.
Primopierre par exemple qui compte près de 200 locataires de tailles importantes enregistre en moyenne chaque année 5 à 6% de fin de baux.
Dans cette perspective, avec un taux de sortie réduit de nos locataires, nous estimons que le risque est très limité. Quant à l’alourdissement des impôts et taxes sur l’immobilier, les travaux ou les revenus, il convient de signaler que tous les placements sont logés à la même enseigne…
Du coup, le produit d’épargne SCPI n’est pas plus malmené qu’un autre investissement. Voir moins… compte tenu d’un sous-jacent réputé défensif, moins volatile qu’une action et plus rémunérateur qu’une obligation. Enfin, le critère rendement qui assure un revenu récurrent et complémentaire permet aux SCPI de continuer de séduire dans une conjoncture telle que nous la connaissons actuellement.
Primaliance : Comment abordez vous les nouvelles normes environnementales dans votre stratégie ?
L. Fléchet : Nos SCPI sont de création récente. Nous avons donc déjà anticipé, intégré les critères de performance énergétique auxquels l’immobilier devra se conformer. Ainsi les travaux pour obtenir un niveau de consommation énergétique conforme à la RT 2020 ont été déjà provisionnés dans nos acquisitions. En outre, nous sommes des investisseurs mobiles. Si dans les années 70 on achetait un bien immobilier à « vie », Primonial est dans une logique de s’adapter en se repositionnant sur des biens compatibles avec les exigences environnementales du futur.
Primaliance : Quelles sont vos exigences en terme d’investissement ?
L. Fléchet : Elles sont simples. Nous regardons d’abord la localisation, l’accessibilité des transports et la qualité de l’immeuble. Le projet Grand Paris nous a amené à nous intéresser au nord de Paris et à investir à proximité des futurs axes de transport. De même, nous sommes convaincus que le prolongement de la ligne Eole va conforter la zone de La Défense qui reste le premier pôle de bureaux en Europe.
Le commerce sur internet continue de se développer. Pour autant, les commerces dans lesquels investissons et qui portent des enseignes fortes à des emplacements stratégiques comme Castorama (boulevard de Grenelle, Paris) ou Darty (place de la Madeleine, Paris) sont autant une vitrine des marques qu’un relais essentiel pour une distribution multicanale. Le commerce par internet ne peut remplacer le commerce direct : le commerce de proximité a encore de beaux jours devant lui !
Primaliance : Comment s’articule votre gamme de SCPI ?
L. Fléchet : Nous construisons des véhicules purs et les plus transparents possible. En clair cela signifie que nous avons des produits spécialisés exclusivement sur le bureau (la SCPI Primopierre), d’autres sur le commerce (SCPI Patrimmo Commerce) et la dernière née (juillet 2012) Primovie est axée autour de 2 grandes tendances décorellées de l’économie : la santé (cliniques, centres de santé, maison de retraite) et l’éducation (résidences étudiantes, crèches, écoles…). Ce produit suit les spécificités de la démographie française en pointant le dynamisme de la natalité et l’allongement de la durée de vie.
Avec une capitalisation supérieure à 30 ME en moins de 6 mois d’existence, le succès de Primovie est au rendez-vous. Nous devrions même atteindre une capitalisation de 100 ME d’ici la fin d’année. Au-delà, notre segmentation par activité indique que des produits ciblés ont un réel intérêt dans la mesure où les investisseurs construisent leur propre allocation d’actifs en fonction de leurs convictions.
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