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Les prix de parts des SCPI vont-ils baisser ?

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À l’heure où la hausse des taux d’intérêt entraîne une correction sur les prix immobiliers, après plusieurs années de progression ininterrompue, les épargnants se posent légitimement la question de l’impact que pourrait avoir cette tendance sur les prix de parts des SCPI. Il est tout de même important de rappeler que l’investissement dans ces fonds immobiliers non cotés doit être effectué avec une vision à long terme (8 à 10 ans) et que la volatilité ponctuelle des prix n’est pas un facteur déterminant pour ce type de supports d’épargne. En effet, ils sont d’abord utilisés pour leur capacité à générer un revenu relativement stable au cours du temps.

Une baisse moyenne de 1,54% des expertises des SCPI à fin 2022 selon l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) a récemment estimé que la baisse moyenne des prix d'expertise des actifs détenus par les SCPI avait atteint 1,54% en 2022. Il s’agit d’une correction de faible amplitude par rapport à certains marchés immobiliers physiques.

L’European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles (INREV) est une association professionnelle basée aux Pays-Bas réunissant 120 investisseurs institutionnels parmi les plus importants d’Europe, ainsi qu’une quarantaine de sociétés de gestion immobilières majeures. Elle a récemment publié son indice trimestriel « INREV Fund Index » de performance immobilière européenne pour le 4ème trimestre 2022 avec une composante « croissance du capital » de l’indice qui atteint -7,24% de performance trimestrielle au T4 2022 après -2,01% au T3 2022. Cela démontre une accélération du « repricing » immobilier européen sur la fin de l’année dernière.

Certains pays sont très touchés comme le Royaume-Uni qui se contracte de près de 12% au T4 2022. Les Pays-Bas et la France se positionnent de façon intermédiaire autour de -4 à -5% alors que l’Allemagne résiste un peu mieux avec près de -3%.

De façon similaire, les différentes typologies d’immobilier ne sont pas affectées de la même manière : le secteur industriel/logistique subit une correction de plus de 10% alors que les actifs de commerces limitent leurs pertes à moins de 3% ! Le bureau et le résidentiel corrigent légèrement plus, respectivement -3,74% et -3 ,58%.

Sur l’ensemble de l’année 2022, l’indice « INREV Fund Index » – sur sa composante prix – a corrigé de 4,68%. En 2021, l’effet inverse a pu être observé avec une progression annuelle de 7,96%. Par conséquent, on voit que les SCPI ont tendance à amortir considérablement les effets du cycle immobilier, à la hausse comme à la baisse.

Un certain nombre de SCPI ont connu des hausses de valeurs d’expertises en 2022

C’est un peu le paradoxe de la situation actuelle : alors que les prix immobiliers baissent dans leur globalité, les gérants de SCPI parviennent souvent à faire mieux que le marché, voire à valoriser leurs actifs dans un cycle baissier. Ainsi, on citera de façon non exhaustive les SCPI Épargne Pierre, Immo Placement et Foncière Rémusat de la société de gestion Atland Voisin dont les valeurs de reconstitution progressent respectivement de 0,49%, 0,54% et 0,40% en 2022, en raison d’une gestion locative optimisée et d’un positionnement sur des marchés immobiliers régionaux qui ont beaucoup moins corrigé qu’en Île-de-France ou dans les grandes capitales européennes.

De façon encore plus spectaculaire, certaines SCPI investies sur du patrimoine parisien de prestige comme Ufifrance Immobilier (Primonial REIM) ont connu des hausses significatives de leurs valeurs d’expertise : +13,01% à périmètre constant pour Ufifrance Immobilier en 2022, en particulier grâce à des travaux de restructuration sur certains actifs du quartier central des affaires parisien, entraînant une progression de 8,20% de sa valeur de reconstitution à fin 2022. Quant à la SCPI Sélectipierre 2 de Fiducial Gérance, également investie dans de beaux actifs haussmanniens au cœur de la capitale, son prix de part est passé de 765 à 773 euros le 1er mars 2023 (+1,04%), ce qui signifie que la société de gestion est confiante quant à la bonne tenue des valeurs d’expertise au 31/12/2022 qui seront publiées dans les prochaines semaines.

Dans le domaine du résidentiel, de bonnes surprises ont aussi pu être observées : la SCPI Kyaneos Pierre, qui cible des actifs situés dans les petites ou moyennes villes régionales qu’elle rénove en profondeur, a vu sa valeur de reconstitution augmenter de 3,03% fin 2022.

Beaucoup de SCPI restent encore décotées par rapport à leur valeur d’expertise

Parallèlement aux hausses de valeurs d’expertises qui ont pu être observées l’année dernière sur certaines SCPI, d’autres SCPI ont connu des corrections nettes de leurs valeurs de reconstitution : Eurovalys avec -4,54% ou Novapierre Allemagne (-4,30%) fin 2022. Néanmoins, pour ces deux SCPI qui subissaient une forte décote au début de l’année 2022 – proche de la limite réglementaire de 10% – il s’agissait d’une simple réduction de leur décote, à respectivement -2,36% et -5,61% au 31/12/2022, laissant une marge encore importante avant d’envisager une baisse de leur prix de part.

D’après Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), il semble que 82% des SCPI étaient dans une situation de décote fin 2021 : cela signifie que les baisses éventuelles d’expertises observées en 2022 n’auront pas d’impact sur leur prix de part dans l’immédiat. Pour le moment, une seule SCPI a connu une baisse récente de son prix de part : une baisse de 8% au 1er mars 2023 pour Laffitte Pierre. Néanmoins, cette baisse répond à des raisons assez spécifiques à ce véhicule qui avait probablement « trop revalorisé » son prix de part en 2019 et 2020 et était devenu surcoté en 2021.

À l’inverse, certaines « jeunes » SCPI commencent à creuser leur décote et pourraient prochainement revaloriser. Nous pouvons citer Remake Live, une des SCPI les plus performantes l’année dernière avec un taux de distribution annualisé de 7,65% (brut de fiscalité). Sa valeur de reconstitution fin 2022 pourrait mener à une hausse du prix de part avant la fin du 1er semestre !

Des baisses de prix de part en 2023 : une opportunité pour investir ?

On voit que l’univers des SCPI n’est pas homogène et que les véhicules ne se positionnent pas tous de la même façon face à la baisse du marché immobilier. Par exemple, il est illusoire d’attendre des baisses de prix de parts sur certains véhicules « phares » qui collectent fortement et dont la gestion profite des conditions actuelles de marché pour investir de façon opportuniste à des niveaux de prix intéressants.

En revanche, d’autres SCPI se retrouveront potentiellement en situation de surcote à l’image de Laffitte Pierre : les experts prévoient de nouvelles baisses sur l’immobilier tant que la politique de resserrement monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) n’aura pas marqué une pause. Certaines sociétés de gestion vont donc faire le choix d’ajuster leurs prix de parts pour relancer leur collecte avec un niveau de rendement plus intéressant sur leurs véhicules.

Cela représente une opportunité d’investissement évidente pour les épargnants à la recherche de rémunération pour leurs capitaux. Ainsi, il faudra surveiller le marché en 2023 pour identifier les SCPI sur lesquelles une baisse de prix pourrait se produire, en sélectionnant celles qui extériorisent les meilleures dynamiques locatives. En effet, n’oublions pas que les loyers immobiliers sont indexés sur l’inflation, ce qui implique une hausse potentielle des dividendes versés en moyenne par les SCPI.

 

 

 

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