Les différents types de SCPI

Il existe deux types de SCPI : les SCPI de rendement qui permettent de percevoir un revenu locatif régulier et les SCPI fiscales qui génèrent une réduction d'impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante.

Les SCPI de rendement, pour percevoir des revenus potentiels réguliers

Les SCPI de rendement sont des véhicules de placements collectifs gérés par des sociétés de gestion. Ces dernières achètent des biens immobiliers après avoir collecté des fonds notamment auprès d'investisseurs particuliers. En contrepartie de cet investissement, les épargnants perçoivent des loyers.

Les catégorie de SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont composées de plusieurs catégories : les SCPI diverisifiées, les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, qui représentent la majorité des SCPI. Il y a aussi les SCPI spécialisées, comme celle de résidences de services (seniors, Ehpad, étudiants) ou d'activité logistique. Enfin les SCPI régionales qui investissent sur une zone géographique déterminée. Les SCPI de rendement peuvent intervenir sur un segment unique ou être diversifiées.

Le fonctionnement de la SCPI de rendement

Une SCPI de rendement achète et gère des biens immobiliers professionnels, puis les loue à travers des baux commerciaux. Essentiellement composé de bureaux, le patrimoine d'une SCPI peut également se composer d'entrepôts, de biens de services (Ehpad, résidences seniors...) et de locaux commerciaux.

Les avantages de la SCPI de rendement

Les avantages des SCPI de rendement sont nombreux : rendement attractif, risques mutualisés et mesurés par rapport à d'autres investissements immobiliers et location déléguée à la société de gestion sont les principaux atouts des SCPI de rendement.

Les inconvénients de la SCPI de rendement

Les principaux inconvénients des SCPI sont : le risque de perte en capital, le risque de liquidité, le risque de carence locative, les revenus non garantis, la fiscalité de la SCPI et la gestion de la trésorerie de la SCPI par la société de gestion..

Objectifs

Distribution d'un revenu, revalorisation progressive du patrimoine

Revente des parts

SCPI à Capital Variable : demande de retrait des parts en continu
SCPI à Capital Fixe : possibilité de vendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes

Catégories

SCPI classique diversifiée (majoritairement bureaux), SCPI murs de magasins, SCPI régionale, SCPI internationale, SCPI de plus values

Composition

Bureaux, murs de magasins, entrepôts, locaux d'activité, résidences : hôtelières, séniors, étudiantes, médicalisées..., centres d'affaires, logements, …

Modalités de souscription

Au comptant, à crédit, en démembrement temporaire (nue propriété, usufruit)

Durée recommandée

Minimum 5 ans, possibilité de demander la cession des parts à tout instant

Niveau de risque modéré

L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque des SCPI de rendement par rapport à d’autres produits.
Sur l'échelle de risque comprise de 1 à 7, 7 étant le niveau le plus risqué, les SCPI offrent généralement un risque de 3 ou 4 sur 7.
Cet indicateur signifie la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de la part de la société de gestion à satisfaire une demande de rachat. L’indicateur de risques part de l’hypothèse que l’investisseur conserve la SCPI le temps de détention minimum recommandé par la société de gestion, qui se situe généralement entre 8 et 10 ans.

Frais

Frais de souscription (inclus dans le prix de souscription) : entre 8% et 10%, comprenant les éventuels droits d'enregistrement
Frais de gestion : entre 0,6% et 1,0% par an. Le dividende est net de ces frais.

Rémunération Primaliance

Le client est informé que pour tout acte d’intermédiation, Primaliance est rémunérée par ses fournisseurs d'une partie des frais d'investissement à laquelle peut s'ajouter une fraction des frais de gestion. Primaliance ne facture aucun honoraire de conseil à ses clients.

Principaux avantages

Principaux risques

La durée minimale de conservation des parts recommandée est de 10 ans. La SCPI est considérée comme peu liquide, le capital n’est pas garanti, les revenus distribués ne sont pas garantis.

Principales sociétés de gestion

LA FRANCAISE AM (ex UFG-LFP), AMUNDI IMMOBILIER, BNP PARIBAS REIM, NAMI AEW EUROPE, PERIAL, CILOGER, HSBC REIM, SOFIDY, ...

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont composées d'immobilier résidentiel et permettent de réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. Les SCPI fiscales acquièrent des immeubles neufs ou à rénover selon le dispositif fiscal.

SCPI Pinel

Le dispositif Pinel acquiert des immeubles neufs ou rénovés avec pour contre-partie un engagement de location. L'avantage fiscal avec un SCPI Pinel est entre 18 et 21% du montant investi. La durée de vie de la SCPI se situe entre 14 et 16 ans.

SCPI Malraux

Les SCPI du dispositif Malraux acquièrent des logements anciens à restaurer et situés en Secteur Sauvegardé. L'avantage fiscal est d'environ 17% de l'investissement applicable en une seule fois au titre de l'année de souscription. La durée de vie de la SCPI se situe entre 14 et 16 ans.

SCPI régime du Déficit foncier

Le régime de déficit foncier permet aux SCPI d'acquérir des logements anciens à rénover. L'avantage fiscal est compris etre 22 et 30% des dépenses de travaux.

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value appartiennent à la catégorie des SCPI de rendement. Ce type de SCPI a pour objectif d'acheter des biens immobiliers décotés, c'est-à-dire dont la valeur des m² est inférieur à la valeur moyenne du marché, puis de valoriser sur le long-terme ce bien, afin de bénéficier d'une plus-value lors de la revente du bien immobilier.

Les Parts en démembrement de propriété

Le démembrement temporaire consiste à scinder la pleine propriété en deux, la nue-propriété et l'usufruit, pendant une durée de 5 ou 10 ans. Le nue-propriétaire détient alors les droits de propriété des parts mais n'en perçoit pas les revenus. Les avantages sont la décote immédiate comprise entre 14 et 37%, pas d'IFI ni d'impôt sur le revenu pendant la durée de démembrement, et des revenus démultipliés à terme.

Les SCPI de valorisation

Les SCPI de valorisation, plus connues sous le nom de SCPI de plus-value, ont pour objectif d'acheter des biens immobiliers décotés, c'est-à-dire dont la valeur des m² est inférieur à la valeur moyenne du marché, puis de valoriser sur le long-terme ce bien, afin de bénéficier d'une plus-value lors de la revente du bien immobilier.

Les SCPI de défiscalisation

Les SCPI de défiscalisation sont des SCPI d'immobilier résidentiel qui permettent de réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. On compte 4 grands type de dispositifs : Pinel, Denormandie, Malraux et déficit foncier.

Objectifs

Réduction de l’impôt sur le revenu, distribution d'un revenu complémentaire, valorisation progressive du patrimoine

Revente des parts

Dissolution de la SCPI au terme de la durée statutaire. En cours de vie de la SCPI, le délai de cession des parts n'est pas garanti, et la cession peut entrainer la perte de l'avantage fiscal (information complémentaire, nous consulter)

Catégories

SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier

Composition

Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en métropole ou dans les dom-tom, ... (selon la loi de référence)

Modalités de souscription

Au comptant, à crédit

Durée recommandée

Selon la loi fiscale de référence.

Niveau de risque Modéré à élevé

L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque des SCPI fiscales par rapport à d’autres produits.
Sur l'échelle de risque comprise de 1 à 7, 7 étant le niveau le plus risqué, les SCPI offrent généralement un risque de 3 ou 6 sur 7.
Cet indicateur signifie la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de la part de la société de gestion à satisfaire une demande de rachat. L’indicateur de risques part de l’hypothèse que l’investisseur conserve la SCPI le temps de détention minimum recommandé par la société de gestion, qui se situe pour les SCPI fiscales généralement entre 14 et 18 ans.