Des SCPI qui se re-valorisent malgré le resserrement monétaire

Malgré la hausse des taux, une majorité de SCPI restent sous valorisées

Fin 2022, les valeurs d'expertise ont évolué à la baisse ou à la hausse pour certaines SCPI, confirmant que le mouvement de « repricing » immobilier en cours n’est pas homogène selon les catégories d’actifs immobiliers et leur état locatif.

Le point important à analyser demeure l’écart entre la valeur de part et la valeur de reconstitution. En effet, les SCPI ont réglementairement l’obligation de ne pas dépasser plus ou moins 10% sur cet écart de valeurs. Néamoins, aujourd’hui, il y a une majorité de SCPI qui restent décotées malgré la baisse enclenchée sur les marchés immobiliers ; un certain nombre de véhicules se rapprochent de la décote maximale autorisée, ce qui pourrait conduire les sociétés de gestion concernées à revaloriser leur prix de part.

Par exemple, on pourra citer la SCPI LF Opportunité Immo de La Française qui voit sa décote passer à 9,83% fin 2022 à l’occasion d’une très légère hausse de sa valeur de reconstitution.

La SCPI Sélectipierre 2 de Fiducial Gérance est dans la même situation avec une décote de 9,55% par rapport à sa valeur de reconstitution fin 2022 ; la valeur vénale de son patrimoine immobilier détenu en direct ayant progressé de 1,1% à périmètre constant l’année dernière. La décote actuelle de Sélectipierre 2 est d’autant plus remarquable que ce véhicule a opéré une augmentation récente de son prix de part (+1% le 1er mars 2023) et cela pour la 6ème année consécutive.

Quant à la SCPI Epsilon 360°, lancée fin 2021, elle atteint dès la fin de son premier exercice complet une décote de 8,38%, laissant de la place pour d’éventuelles revalorisations, mais sans garantie.

La décision de revaloriser appartient aux sociétés de gestion

De nombreux paramètres peuvent jouer pour décider de la revalorisation d’une SCPI. En effet, il s’agit d’une décision pouvant avoir des conséquences à long terme, comme on l’a vu pour la SCPI Laffitte Pierre de AEW Ciloger qui avait probablement « trop » revalorisé jusqu’en 2020 et souffrait déjà d’une surcote fin 2021, avant la correction du marché immobilier. Par conséquent, cette SCPI a subi une baisse assez drastique de son prix de part (-8,5%) au mois de mars 2023 pour tenir compte de la nouvelle réalité de ses expertises immobilières. Cependant sur le long terme, le patrimoine de cette SCPI continuera probablement à se revaloriser, étant donné la qualité des actifs détenus.

Certaines sociétés de gestion vont faire le choix de garder une décote confortable sur leurs SCPI afin de pouvoir absorber d’éventuelles baisses d’expertises à venir. Par conséquent, les SCPI les plus décotées ne sont pas nécessairement celles qui vont revaloriser avec la plus forte probabilité.

Les jeunes SCPI disposent de plus de marge de manoeuvre

Autre élément qui peut peser lourd dans la balance : la capacité à collecter qui a un impact non négligeable sur la politique de prix de part que va adopter la société de gestion. En effet, un prix de part trop décoté va inévitablement entraîner une dilution de la performance pour les associés historiques si la collecte est importante, et donc une baisse de la distribution faciale, toutes choses égales par ailleurs.

Ce point sera particulièrement étudié par les « jeunes » SCPI (souvent très performantes) qui vont avoir tendance à tout faire pour conserver leur place dans les classements et éviter les baisses de distribution liées à une collecte dilutive. En outre, une revalorisation de prix de part permet d’augmenter la performance globale du véhicule concerné, ainsi que son positionnement concurrentiel, alimentant en retour l’intérêt de potentiels acquéreurs à la recherche d’une bonne rentabilité pour leurs placements.

Enfin, il faut nécessairement lier une éventuelle décision de revalorisation au sous-jacent immobilier de la SCPI : quelle typologie d’immobilier ? Quelles zones géographiques ?

Les SCPI européennes sont en avance de cycle

À quel moment du cycle immobilier se positionnent les actifs détenus ? Par exemple, on sait que les actifs immobiliers situés dans certains pays européens sont en avance de cycle par rapport aux marchés français ; ils sont parfois arrivés à une phase quasi-complète de leur repricing, c’est-à-dire que les SCPI investies sur ces marchés européens peuvent aborder l’avenir de leurs expertises avec plus de sérénité.

Une approche sectorielle favorable au résidentiel de qualité

De même, certaines typologies d’immobilier peuvent réserver des surprises à la hausse sur leurs expertises. Par exemple, le résidentiel qui extériorise un comportement marqué par une forte dichotomie entre les actifs de bonne qualité environnementale qui s’apprécient et les autres qui se dévaluent.

La SCPI Kyaneos Pierre (Kyaneos AM) – qui investit sur ce créneau des logements à rénover avec un objectif de forte progression de leur note environnementale – a connu une belle appréciation de sa valeur de reconstitution en 2022 (+3%) ce qui a presque surpris la société de gestion elle-même. En effet, par prudence, elle avait décidé de ne pas augmenter le prix de part de cette SCPI en 2022. De là à imaginer une revalorisation en 2023…