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Les SCPI commerciales en 2016

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Les données concernant le segment particulier des SCPI orientées sur les actifs de commerce témoignent de la bonne dynamique de ce secteur en 2016.

La collecte brute atteint 1,07 md€ (+49,2%, vs 711,2 m€) et 978,5 m€ (vs 616,9m€, +56%) en net. Ces montants en progression respective de 49,2% et 56% sur un an, prouvent la faveur des épargnants pour ce créneau (au 2ème rang derrière les SCPI spécialisées). Leur capitalisation s’élève au total à 6,4 mds€ (vs 5,32 mds€) soit 14,81% de la capitalisation totale des SCPI, un taux en légère hausse par rapport à 2015 (14,08%).

En termes de performance, les SCPI commerciales ont délivré un taux de distribution en 2016 de 4,77% contre 4,91% un an avant. Comparé au taux de distribution de la catégorie SCPI d’entreprise (4,63%), le commerce indique une légère surperformance. En parallèle, le prix moyen de la part s’est adjugé 1,44%, près du double de celui de 2015 (0,66%). Dernier point concernant l’évolution moyenne du dividende, elle marque un recul limité de 0,83% tant par rapport à celle enregistrée en 2015 (-2,13% en 2015) que par rapport à la moyenne de la catégorie entreprise en 2016 (-2,63%). Enfin, que ce soit sur 5, 10, 15 ou 20 ans, le taux de rendement interne (TRI) des SCPI commerces est supérieur à celle de la catégorie entreprise. Il s’établit respectivement à 5,25% sur 5 ans (vs 4,58%), 9,10% sur 10 ans (vs 7,79%), 11,99% sur 15 ans (10,54% et enfin 9,92% sur 20 ans (vs 9,07%).

Les SCPI commerciales ayant la collecte la plus forte

Immorente (Sofidy) truste la 1ère place avec plus de 250m€ de collecte. Loin derrière le second, Actipierre Europe (AEW Ciloger). S’adjuge 196,7m€… plus loin encore en 3ème et 4ème place figurent Pierre Plus (AEW Ciloger, 156,4m€) et Patrimmo Commerce (Primonial Reim). Parmi les collectes les plus faibles, citons la dernière du classement Novapierre 1 (Paref Gestion) avec 957,3k€ et Cœur de Ville (Sogenial) 1,53m€. BTP Immobilier fait bande à part. Malgré une collecte brute de 7,04m€, la SCPI connaît une collecte nette de -51k€. Un exercice 2016 donc difficile qui pourrait cependant en suivre un prochain plus favorable au regard du projet en cours de fusion de Ficommerce et de BTP Immobilier.

Sur le marché secondaire et de par leur forte collecte, les SCPI commerciales conservent dans l’ensemble une belle liquidité. Le montant des parts en attente s’élève à 986k€ contre 1,16m€ en 2015 soit une amélioration de 15%.

Les capitalisations les plus élevées

C’est une habitude. Immorente (Sofidy) est celle qui devance et de loin toute les autres SCPI commerciales en terme de capitalisation. Elle atteint en 2016 2,4 mds€, soit 4 fois plus que la seconde, Ficommerce (578,1m€, Fiducial Gérance). A noter qu’une fois le projet de fusion entériné de Ficommerce avec BTP Immobilier, le nouvel ensemble pèsera près de 641m€. La capitalisation la plus faible concerne Coeur de Ville (Sogenial) ave 4,5m€. Lancée en 2013, la SCPI peine à décoller et à se diversifier même si 2 nouveaux actifs sont rentrés en fin d’année dans son patrimoine.

Top 5 des SCPI commerces

Grande gagnante 2016, BTP Immobilier (Fiducial Gérance) affiche un taux de distribution de 9,55%. Un niveau exceptionnel issu d’une distribution pas moins exceptionnelle de 11€ de plus values. L’exercice 2017 ne réitèrera sans doute pas cette belle surprise. Mais le projet de fusion de la SCPI avec Ficommerce qui vient d’être accepté lors de la dernière AGE, ouvre des perspectives nouvelles aux associés.

Numéro 2 : Atlantique Pierre 1 (Paref Gestion). Avec un rendement de 5,68% (vs 4,89%) et une nouvelle équipe de gestion à sa tête, la SCPI signe un exercice plein d’espoir. Le dividende est passé de 10,38€ en 2015 à 11,4€ en 2016. Mais, en parallèle, le prix moyen de la part a chuté de 5,4% (201€ vs 212€).

Sur la 5ème marche du podium en 2015 (5,87%), Foncière Rémusat (Voisin) remonte de 2 places avec un TDVM de 5,38% (vs 5,87%). Un niveau évidemment satisfaisant mais qui ne doit pas faire oublier un recul conjoint du dividende (54,48€ vs 60,72€) et du prix de la part (1012€ vs 1034€).

Les « jumelles » de Ciloger, Actipierre 1 (5,15%) et Actipierre 3 (5,06%) ferment la marche. Signe de leurs qualités, les dernières expertises immobilières valorisent leur patrimoine respectif à 87,96 m€, et 137,82 m€, soit des « progressions à périmètres constants substantielles de 6,09% et 3,61% ». Les distributions complémentaires (2,5€ et 0,75€) ont permis de limiter la baisse du dividende qui s’élève au total à 29,5€ (vs 30,1€) pour Actipierre 1 et 18,39€ (vs 18,64€) pour Actipierre 3, soit un TDVM de 5,15% et 5,06%. A noter que la politique de distribution ne s’est pas faite au détriment de la prudence : les reports à nouveau restent étoffés, et « compris entre près de 4 mois et 5,5 mois de distribution ».

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