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Des baisses… mais aussi des hausses sur les prix de parts de SCPI en 2023

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Depuis le milieu de l’été, de nombreuses annonces de baisses de prix de parts se succèdent sur les principales SCPI de bureaux historiques. Cela fait suite de la demande de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) aux sociétés de gestion de réaliser des expertises immobilières à mi-année pour que les prix de parts des fonds immobiliers grand public ne soient pas en décalage excessif par rapport à leurs valeurs de reconstitution. Parallèlement, nous avons assisté à un certain nombre de revalorisations sur des SCPI dont le patrimoine s’est paradoxalement apprécié en 2022, alors même que la plupart des marchés immobiliers étaient orientés à la baisse.

SCPI

La grande majorité des SCPI n’a cependant pas bougé, ni à la hausse ni à la baisse. Pour les épargnants, ces tendances contradictoires peuvent poser question dans une perspective de choix d’allocation : est-il trop tard pour revendre ses SCPI dont les prix ont baissé cet été (parfois de plus de 15%) ? Qu’en est-il des SCPI dont les prix ont augmenté depuis le début de l’année ? Les SCPI qui n’ont pas modifié leur prix peuvent-elles à leur tout être concernées par une révision à la baisse de leur valorisation ?

Les sociétés de gestion qui ont baissé les prix de parts de leurs SCPI ont eu la « main lourde »

C’est le principal enseignement de l’été qui vient de s’écouler pour la profession : peu d’observateurs s’attendaient à une révision aussi brutale des prix de parts sur les plus grosses SCPI de bureaux de la place. En effet, les expertises réalisées à fin 2022 étaient, dans la plupart des cas, rassurantes avec des baisses limitées par rapport à fin 2021. À l’exception de Laffitte Pierre (AEW Patrimoine) dont le prix de part a été révisé dès le mois de mars à -8,44% car il s’éloignait de plus de 10% de sa valeur de reconstitution à fin 2022, aucun véhicule de ce type n’était encore concerné par le franchissement de cette borne réglementaire qui déclenche de façon automatique une modification du prix de souscription d’une SCPI.

Par conséquent, la communication de l’AMF du 6 juillet enjoignant aux sociétés de gestion d’actualiser les expertises de leurs patrimoines immobiliers sous gestion à fin juin pouvait laisser envisager une forme de continuité dans l’évaluation des actifs avec, dans le pire des cas, quelques points de pourcentage de baisse supplémentaire par rapport à fin décembre 2022. En réalité, les sociétés de gestion ont profité de ce moment particulier pour effectuer une « opération vérité » sur les prix, préférant encaisser tout de suite de fortes baisses de valeurs, plutôt que d’annoncer une longue et progressive glissade des prix sur les prochains trimestres. Ainsi, on citera :

Ce sont ainsi 15 SCPI qui ont d’ores et déjà annoncé une révision de leur prix de part (dont 13 SCPI de bureaux), avec une baisse moyenne de 11,80%.

 

 

 

Depuis le 1er janvier, huit SCPI ont augmenté leur prix de part

Selon une tendance inverse au marché immobilier global, plus de 40% des SCPI ont enregistré des hausses de leurs valeurs d’expertises en 2022. Parmi les SCPI qui ont enregistré une hausse de leur valeur de reconstitution l’année dernière, on citera en particulier de « jeunes » véhicules qui ont su tirer profit d’opportunités à l’achat sur des actifs immobiliers décotés grâce à leur collecte dynamique comme Epsilon 360° (+7,07%) ou AEW Diversification Allemagne (+3,24%). Nous pouvons également citer certaines SCPI spécialisées sur des actifs de tourisme ont récupéré leurs valorisations pré-Covid :

Enfin, sur le secteur résidentiel, quelques véhicules se distinguent comme Grand Paris Résidentiels (Inter Gestion) avec +3,81% en 2022 sur sa valeur de reconstitution, ou bien Kyaneos Pierre avec +3,03%.

Constatant ces hausses de valeur de reconstitution, les sociétés de gestion concernées n’ont parfois eu d’autre choix que de procéder à une revalorisation de prix de part de leurs SCPI pour rester dans la fourchette réglementaire des +/-10%. Ainsi, on citera :

  • Selectipierre 2 : une SCPI de bureaux gérée par Fiducial Gérance qui a augmenté son prix de part de 1,05% le 1er mars 2023, ce qui lui a permis de réduire sa décote de 10,49 à 9,55% ;
  • Le 1er juin 2023, c’est au tour de Novapierre 1 de Paref Gestion d’augmenter son prix de 0,45% pour réduire sa décote de 10,05 à 9,64% ;
  • C'est la même chose pour Novapierre Résidentiel (+2,58% au 1er juin 2023) qui réduit sa décote de -7,33 à -4,93%, même s'il n’y avait pas d’obligation réglementaire dans ce cas.

Enfin, cinq autres SCPI ont augmenté leur prix de part en 2023 :

  1. Remake Live de Remake AM : +2% le 1er juin ;
  2. Aestiam Cap’Herbergimmo : +0,8% le 1er juillet ;
  3. Fair Invest de Norma Capital : +1% le 1er juillet ;
  4. Kyaneos Pierre : +1,85% le 1er juillet ;
  5. Cœur de Régions de Sogenial Immobilier : +0,76% le 1er juillet.

Par conséquent, ce sont huit SCPI qui ont augmenté leur prix de part en 2023, d’une moyenne de 1,31%.

La majorité des SCPI ont annoncé qu’elles ne modifiaient pas leur prix

Au cours de l’été, nombreuses sont les sociétés de gestion à avoir communiqué sur une absence de modification de leurs prix de parts, dans le but de rassurer les associés de leurs SCPI. C’est le cas de :

On voit donc que l’immense majorité des 200 (et quelque) SCPI de la place se positionnent de façon résiliente par rapport à la baisse des marchés immobiliers.

 

 

Que faire maintenant ?

On peut distinguer deux cas de figure pour des épargnants qui détiendraient déjà des SCPI :

  1. soit ils sont positionnés sur des SCPI qui ont baissé drastiquement leur prix pendant l’été,
  2. soit au contraire ils détiennent des SCPI qui ont laissé leur prix de souscription inchangé, voire l’ont légèrement augmenté au cours du 1er semestre.

Dans le premier cas, comme nous l’avons vu précédemment, les sociétés de gestion concernées ont préféré « frapper un grand coup » pour éviter d’avoir à refaire le même exercice douloureux dans un avenir proche. Il est donc raisonnable de penser que sur ces SCPI, l’essentiel de la baisse de prix est derrière nous. Ainsi, il est probablement trop tard pour revendre ses parts et illusoire d’espérer un meilleur point d’entrée si l’on souhaite renforcer sa position. En revanche, acheter aujourd’hui des parts de ces SCPI « massacrées » permet d’augmenter sa rentabilité immédiate de façon substantielle : sur la base du coupon versé en 2022, la SCPI PFO (Perial AM) aurait ainsi une rentabilité de 6,11%, rapportée au nouveau prix de souscription de 880 euros : -8,90% par rapport au précédent prix de 966 euros.

Dans le second cas, la communication rassurante des sociétés de gestion concernées n’a pas été faite à la légère, compte tenu de l’injonction émise début juillet par le régulateur. Si elles avaient eu le moindre doute quant à la résilience de leurs véhicules, elles auraient profité de ce moment où un grand nombre de SCPI révisaient leurs conditions de souscription pour le faire également. D’autre part, ces véhicules qui n’ont pas modifié leur prix de part ou l’ont même un peu augmenté, profitent aujourd’hui d’un potentiel de collecte important, en particulier les fonds récents qui ont pu constituer un patrimoine très rentable et distribuer des rendements à leurs associés souvent au-delà de 6%. Par conséquent, ils sont idéalement positionnés pour réaliser des acquisitions immobilières opportunistes sur un marché où les vendeurs se bousculent et où les rendements de certains actifs décotés dépassent 8% voire 10% ! De quoi faire augmenter encore leur taux de distribution au profit des épargnants ayant la chance d’être investis sur ces SCPI.

 

 

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